Po strmem padcu vrednosti nepremičnin v letu 2008, ki je povzročil globalno finančno krizo, so se cene nepremičnin po svetu večinoma že vrnile v območje pred krizo. V Sloveniji sicer še čakamo, da cene dosežejo dno, a marsikdo se spet spogleduje z nepremičnino kot naložbo.

Nepremičnine uvrščamo med štiri najpomembnejše alternativne naložbe oziroma naložbenene razrede, kamor spadajo še surovine in materiali, hedge skladi ter skladi zasebnega kapitala. Mnogi nepremičnine sicer razumejo drugače, saj mešajo bivalno nepremičnino z naložbenim razredom nepremičnin.

Teorija investiranja v nepremičnine ni enaka praksi!

Če alternativne naložbe uvrstimo v naložbeni portfelj pozitivno vplivamo na razmerje donos/tveganje, saj v portfelj prinašajo stabilnost na eni in presežne donose na drugi strani. To je posledica dejstva, da alternativne naložbe niso tako močno odvisne od sprememb obrestnih mer ter imajo manjšo volatilnost od tradicionalnih naložb, predvsem delnic. Težava pri tem je, da alternativne naložbe prinašajo drugačna tveganja, med katerimi lahko izpostavimo tveganje izdajatelja ter omejeno likvidnost.

Kakšen del v portfelju naj zavzemajo nepremičnine?

Vsi poznamo staro židovsko pravilo tretjin, ki je uporabno še danes. Če pravilo postavimo v današnje čase lahko rečemo, da naj alternativne naložbe obsegajo tretjino naložbenega portfelja. S tem mislim na vse alternativne naložbene razrede, ne le nepremičnine. Drugo tretjino portfelja naj zavzemajo delnice in tretjo denar ter garantirane naložbe.
Težava je v tem, ker v portfelju povprečnega Slovenca dominirajo nepremičnine, saj bivalna nepremičnina običajno predstavlja daleč največjo naložbo. Iz tega lahko sklepamo, da kupovanje dodatnih naložbenih nepremičnin, še posebej v fizični obliki, za povprečnega Slovenca ni priporočljivo. To se z mladimi generacijami sicer spreminja, saj nakup bivalne nepremičnine ni več tako samoumevno, za nekatere ga je celo nemogoče izvesti.

Načini investiranja v nepremičnine

Klasičen način investiranja v nepremičnine je direktno z nakupom, česar se poslužujemo predvsem pri nakupu bivalne nepremičnine. Pri naložbi v nepremičnine pa imamo na voljo še nekaj drugih možnosti, kot so nepremičninski skladi ali delnice nepremičninskih družb.
Tako skladi kot nepremičninske družbe odpravljajo največjo težavo pri investiranju v nepremičnine, ki je likvidnost. D1onosnost investiranja v nepremičnine je namreč podobna donosnosti delnic. V zadnjih 3 letih (podatek iz 31.03.2015) je namreč indeks GPR 250, ki je sestavljen iz 250 najbolj likvidnih globalnih nepremičninskih podjetij porasel za kar 60,1%, kar je razvidno iz spodnje slike.

 

Razvoj vrednosti nepremičninskega indeksa GPR 250

vir: Global Property Reserch, Q12015

Ob tem velja opozoriti na dejstvo, da je bila prav prenapihnjenost vrednosti nepremičnin v letu 2008 glavni razlog za hudo svetovno krizo in močan padec vrednosti praktično vseh naložbenih razredov, tudi nepremičnin.

Pasti pri investiranju v nepremičnine

Recimo, da smo kupili apartma na obali za 100.000 evrov kot naložbo. Res je, da imamo v tem primeru nepremičnino v fizični obliki, vendar takšen nakup prinaša s seboj veliko pasti. Če kasneje potrebujemo le del denarja, npr. 20.000 evrov za zdravljenje v tujini, ne moremo prodati le 20% nepremičnine. Če pa želimo hitro prodati celo nepremičnino bomo pri tem običajno morali sprejeti bistveno nižjo ceno.
Nelikvidnost pa ni edina težava pri investiranju v nepremičnine. Pozorni moramo biti tudi na stroške financiranja, vzdrževanja, zavarovanja ter davke (ob prodaji ter nepremičninski davek, ki ga danes v Sloveniji še vedno poznamo le v obliki nadomestila za uporabo zemljišča). Pri odločanju za takšno investicijo moramo zato vzeti vsa tveganja in stroške v zakup.

Donosnost nepremičnin v fizični obliki

Nepremičnine kot naložba v fizični obliki prinašajo dva vira donosa. Prvi je kapitalska donosnost, kjer pričakujemo porast vrednosti nepremičnine skozi čas, drugi pa je tekoča donosnost od oddajanja v najem. Nepremičnine s potencialom za oddajanje imajo zato višjo vrednost kot brez njega.

Večina investitorjev žal ne zna izračunati sedanje vrednosti prihodnjih denarnih tokov od oddajanja v najem. Pri takšnem izračunu namreč ni dovolj enostavno predvideti višino mesečne najemnine in jo pomnožiti z 12, da bi dobili letno donosnost. Pri izračunu moramo namreč upoštevati tudi inflacijo, stroške financiranja, zavarovanja in investicijskega vzdrževanja, davke ter dejstvo, da naša nepremičnina verjetno ne bo stalno zasedena. Če bi upoštevali še vrednost našega dela in naše osebne stroške (telefon, gorivo ipd.) bi hitro ugotovili, da je realna donosnost od oddaje v najem bližje trem kot štirim odstotkom na leto.
Donosu od oddaje v najem je potrebno prišteti še porast vrednosti nepremičnine, ki pa je pri investiciji v le eno nepremičnino močno vprašljiv. Zato je tudi pri investiranju v nepremičnine razpršenost eno izmed glavnih pravil. To pa lahko dosežejo le posamezniki z naložbenim portfeljem v višini nekaj milijonov evrov, za vse ostale pa je bolje v nepremičnine investirati preko skladov oziroma nepremičninskih družb.

Nakup z možnostjo oddaje nepremičnine

V tujini se je zato uveljavila posebna oblika nakupa fizičnih nepremičnin, in sicer nakup z možnostjo oddaje. To v praksi pomeni, da kupite npr. apartma v strnjenem naselju, ki ga običajno upravlja priznana hotelska veriga ali podjetje specializirano za upravljanje z nepremičninami. Apartma je v vaši lasti, vendar upravljanje z njim prepustite upravljavcu. Ta skrbi za oddajo, čiščenje, vzdrževanje ipd., vi pa si le izberete termine v katerih boste apartma koristili sami.
Nakup z možnostjo oddaje je smiselna odločitev za investicijo v nepremičnine, če želite izkoristiti prednosti obeh svetov. Naložbenega in lastniškega, saj ponuja kombinacijo zadovoljevanja lastnih potreb po oddihu in naložbe v nepremičnine brez potrebe po lastnem delu. Nekaj takšnih primerov najdemo tudi na Hrvaški obali, ki je za Slovence že tradicionalno zanimiva.

Previdnost in načrt

Če se odločate o investiciji v nepremičnine ali vključitvi ostalih alternativnih naložbenih razredov v vaš naložbeni portfelj, previdnost ne bo odveč. Meje med alternativnimi naložbami in prevarami so včasih zelo tanke in jih s težavo prepoznamo tudi profesionalci, kaj šele posamezen investitor. Zato je prvi korak v procesu odločanja investicijski načrt (primer lahko najdete v knjigi Osebni finančni načrt), s katerim predvidite uteži posameznih naložbenih razredov v vašem portfelju. Na podlagi dobrega načrta lahko pristopite k izbiri naložb, najsi bo v obliki direktnega nakupa nepremičnine ali posrednega preko finančnih produktov, kot so nepremičninski skladi ali delnice nepremičninskih družb. Če ste v dilemi ali pa bi radi le preverili kako dober je vaš naložbeni portfelj, lahko to enostavno storite z naročilom drugega mnenja. Kaj je to in kakšne koristi lahko pričakujete od te storitve pa lahko preverite tukaj.

 

Avtor
Mitja Vezovišek, mag.
Osebni finančni svetovalec / Partner