Na nas se obrne veliko ljudi, ki ne rešujejo osnovnega nepremičninskega problema, ampak razmišljajo o tem, da bi višek denarja, 100 tisoč ali več evrov, investirali v nepremičnine. A vprašanje je, če je to ta trenutek res smiselno in ali ne bi bilo bolje razmišljati o kakšni drugi rešitvi … Vprašanje, kam z denarjem, je ta trenutek zagotovo na mestu.
Še več pa je tistih, ki se danes, ko doživljamo razcvet nepremičninskega trga sprašujejo, kako kupiti nepremičnino za čim manj ali na drugi strani prodati za čim več denarja.
Ob nakupu ali prodaji nepremičnine se običajno srečamo z nepremičninskim agentom, nekateri tudi z arhitektom, če želimo nepremičnino prenoviti oz. pripraviti za prodajo. A danes so storitve agentov in arhitektov le del spektra celostne rešitve, na čelu katere je upravljavec osebnega premoženja, ki ima pregled nad celotnim premoženjem in cilji stranke, vključno z nepremičninami.
Večina pri tem misli, da nam agent zgolj pobere provizijo, arhitekta pa sploh ne rabimo, saj vendar lahko vse naredimo sami. O upravljavcu osebnega premoženja, ki bi nam pri nepremičninah lahko pomagal pa sploh ne razmišljamo. Drži, da slabega agenta, arhitekta ali upravljavca res ne rabimo, če pa izberemo modro nam lahko prihranijo precej časa, živcev in predvsem denarja.
Nakup in prodaja nepremičnine sta stresna
Ko se odločamo za nakup ali prodajo nepremičnine, v večini primerov želimo nepremičnino kupiti za čim manj oz. prodati za čim več denarja. Vsakdo zna poiskati aktualne oglase na spletu oz. narediti nekaj fotografij s telefonom in objaviti oglas za prodajo. Zavrteti telefon oz. čakati, da kdo pokliče. V resnici ni tako enostavno, nakup ali prodaja nepremičnine je bistveno bolj zahtevna in stresna, še posebej če govorimo o nepremičnini, ki ni ravno enosobno stanovanje v Ljubljani. Ta se prodajajo kot vroče žemljice, zato jih tudi kupiti ni enostavno, z ostalimi nepremičninami pa ni ravno tako.
Če želite plačati najmanj oz. iztržiti največ in ob tem razumeti vpliv nakupa ali prodaje na vaše osebne finance, potem se morete tega lotiti celostno. Vsaka transakcija z nepremičninami namreč močno vpliva na vašo finančno sliko in zahteva prilagoditev proračuna, zaščite in naložbene vreče.
Če se osredotočimo na prodajo, je treba razumeti, da se prodajni proces ne začne z objavo oglasa na spletu. Še preden se lotimo prodaje je treba pripraviti strateški načrt prodaje. Ta vključuje:
- analizo obstoječe in spremenjene finančne slike po prodaji,
- raziskavo lokalnega trga, v sklopu katere preverimo zadnje izvedene prodaje in oglaševane cene podobnih nepremičnin;
- iskanje možnih načinov uporabe glede na mikrolokacijo, tip in stanje nepremičnine;
- definicijo idealnega kupca, za katerega pripravimo nepremičnino in ustvarimo komunikacijsko vsebino;
- pripravo prodajnega lijaka, ki združuje marketinške in prodajne aktivnosti z namenom hitre prodaje nepremičnine po najvišji možni ceni in
- predlog prilagoditve proračuna, zaščite in naložbene vreče po prejemu kupnine.
S pomočjo skrbno izbranega upravljavca osebnega premoženja boste, opremljeni s strateškim načrtom prodaje, imeli bistveno več možnosti za realizacijo prodaje po najvišji ceni in ustrezno prilagoditev proračuna, zaščite in naložbene vreče po prejemu kupnine. V tem primeru cene običajno sploh ne boste postavili sami, temveč bodo kupci tekmovali med sabo, kdo vam bo ponudil najvišjo. Ne verjamete? Pa si poglejmo resnični primer prodaje nepremičnine, ki je več deset kilometrov izven Ljubljane.
Oglas za hišo in agencija, ki nista prinesla nobene ponudbe
Stranka se je prodaje nepremičnine lotila klasično. Naredila je nekaj slik hiše in okolice, objavila oglas na najbolj obiskanem nepremičninskem portalu v Sloveniji in čakala. Poklicala je le agentka nepremičninske agencije, ki je za nizko ceno obljubljala uspešno prodajo …
V nekaj mesecih se ni zgodilo praktično nič. Nepremičnino si je prišlo ogledat le nekaj lokalnih firbcev, ki niso dali nobene ponudbe. Stranka je bila obupana in ni vedela, kako naprej. Jasno ji je bilo le, da potrebuje našo pomoč. Takrat smo se odločili, da se prodaje lotimo načrtno in najprej pripravimo strateški načrt prodaje.
Analizirali smo njeno finančno sliko, raziskali lokalni trg in ugotovili, da se s prodajo ne mudi in da je nepremičnino možno uporabljati tako za bivanje, še bolj primerna pa je za vikend in turistično oddajanje, o čemer stranka prej sploh ni razmišljala. S tem v mislih smo definirali idealnega kupca in pripravili prodajni lijak, ki je vključeval tudi posebno spletno stran.
S premišljeno marketinško kampanjo smo dosegli izjemen odziv, saj je interes za nakup preko spletne strani izkazalo več kot 2.800 potencialnih kupcev. Stranka je lahko izbirala med nekaj resnimi ponudbami in na koncu nepremičnino prodala za višjo ceno od tiste, ki jo je pričakovala. Pa sploh ni izbrala cenovno najvišje ponudbe, saj je želela nepremičnino predati v roke dobrih ljudem.
Imeli smo še dve rešitvi …
Včasih se zgodi, da kljub ustrezno pripravljenem strateškem načrtu in premišljeni marketinški kampanji ni prave ponudbe. Dober načrt mora predvideti tudi to. V opisanem primeru je načrt predvideval še prevod spletne strani in materialov v tuj jezik in oglaševanje tujcem, ki razmišljajo o selitvi ali investiciji v Sloveniji, ter vključitev arhitekta in prenovo nepremičnine z namenom približati jo segmentu kupcev, ki iščejo večjo bivalno površino.
Včasih ni dovolj, da je nekaj všeč nam, če seveda tega ne bomo uporabljali le zase. Poskrbeti moramo, da bo naša nepremičnina, ki jo bomo dali “na trg” privlačna bodočim lastnikom ali najemnikom. Morda je edina pot do prave ponudbe ta, da najprej nekaj investiramo in poskrbimo za ustrezno prenovo, nato pa prodajamo nepremičnino drugemu segmentu kupcev. Največkrat lahko s pametno prenovo povišamo vrednost naše nepremičnine in jo naredimo bolj privlačno.
Dejstvo je, da mantra “vse lahko naredim sam” pri nakupu ali prodaji nepremičnin ni najboljša rešitev. Na nepremičnine je potrebno gledati z vidika celotnega premoženja posameznika in se kakršnihkoli transakcij z njimi lotiti načrtno, s pomočjo skrbno izbranega upravljavca osebnega premoženja.